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新加坡房地产投资的税务规划

有关投资物业的税规划,在新加坡很是重要。到了2030年,80%的新加坡人口将在距离地铁站10分钟脚程的地方居住。新宣布的两条新地跌路线 – 跨岛地铁线(CRL)和裕廊区域线(JRL),新地铁路线将延长 三条现有线路,把现有的178公里延伸至360公里。

PropertyGuru的高级编辑Romesh Navaratnarajah预计,在两条新地铁路线步行距离内的物业价格将上涨,特别是在交通运输链条不足的地区。

您可能正在考虑是否要在新加坡投资第二个产业。 在作出决定时,您可能已经考虑过您的财务能力、入场的时机等因素。但是,您是否意识到,潜在的税务影响也与您有关?

我是否必需为脱售物业而注册消费税?

如果您的应课税工业在过去12个月内超过100万新元,您必须注册消费税。如果您目前正在进行课税供应,并预计在未来12个月内的应课税工业会超过100万新元,您也必须注册消费税。

出售住宅物业属于豁免供应(免付税)。如果您是不需要注册消费税,而您正在出售住宅物业,即使物业售价超过100万新元,您也无需注册。

出售非住宅物业(商业物业)则属于应课税供应。 如果您没有注册消费税,但是要出售商业物业,则必须注册消费税。这项买卖无需在ACRA(新加坡会计与企业管理局)注册。您曾经购买和出售物业(住宅和非住宅)的记录,可用于确定您是否涉及物业买卖&nbsp生意。

以下是一些可考量的因素,以确定您是否在做产业买卖生意:
– 持有时间(即购买和出售物业之间持有多长时间);
– 购买和出售物业的理由;
– 出售物业的数量和频率;
– 财务能力和融资方式;
– 您的业务性质;
– 您在房地产相关领域的经验和专业知识。

上述因素并不详尽。如有疑问,请呈交物业交易的详细信息(包括上述所提到的资料),以征求消费税总监的判定。

一般来说,当您签订买卖合约,以出售您生意的资产(非住宅物业),则表示您预计将在未来12个月内有应课税供应。因此,您必须将物业的售价计算在您的应课税供应中。如果出售该物业的价格,加上您将在12个月内进行其他业务所产生的应课税供应,总值预计超过100万新元,您则必须注册消费税。

您必须在供应日起的30日内申请注册消费税。出售和租赁物业时,合同的日期,是确实供应的日期。

如果您是出售生意的资本资产,则不必注册消费税。在确实注册消费税的义务时,资本资产的价值不应计入应课税供应中。

商业物业费税

在新加坡的商业物业需实行消费税。

You can 设立新加坡公司 要购买商业物业,并向税务局索回消费税。一旦该公司注册了消费税,每月租金收入和该物业的销售收入,也将有消费税。

为了要索回消费税,在出租或出售商业物业之前,您需自愿注册消费税(GST-Voluntary)。

请注意,如果符合以下条件之一,则会被批准注册消费税:
1)首个应课税租金收入将在两年内进行,或
2)该物业将被积极推销,一旦找到买家(有意交易而购买该物业)则准备出售,或
3)公司正在产生其他类型的应课税收入(如服务业收入或营运收入)

请注意,当租赁协议或买卖合约签署时 — 该商业物业的第一个应课税收入被确认后,通常就可以要求并索回消费税。
我们强烈建议不要使用条件2)来注册消费税,因为您出售该物业所得的收入,可能会被征所得税。

一般来说,公司每年的营业额超过100万新元,则必须提前注册消费税。营业额不超过100万新元的公司,可以选择自愿注册消费税。

注册消费税的步骤如下:
– 设立公司并开设银行户头
– 以公司名字执行选购权书
– 提交文件给税务局以登记消费税
– 一般将在两个星期内获得批准
– 您可以在第一次呈报消费税时要求索回消费税。

建议在购买房地产时,所有相关的款项都是以公司银行户头进行支付。

应课税租金收入

您投资房地产以及任何租金收入,都要缴付所得税。

在计算应课税的净租金收入数额时,可以扣除财产税、抵押贷款利息费、火险、修理和维修费等。

然而,某些费用不用以扣税,因为它们属于资本性质:
– 购买产业时付的印花税和律师费
– 新资产的成本,如冰箱、空调、洗衣机、家具和配件等。不过,固定资产的重置成本,则是可扣除费用。
– 收购不产生股利的股份时所付的利息支出
– 首次租赁所支付的佣金、广告费、律师费。

这些费用是为了获得新的收入来源而支付,而不是在生产收入时所产生的。

您应该把投资物业的费用记录下来。这将确保您在报税时,不会错过任何可扣除的费用,更重要的是,在税务人员有要求时,您可以随时交出证明文件(如收据)。

如果您是税务居民,您的净租金收入(即租金收入减去可抵扣的支出)将根据0%至20%(个人物业)的累进税率, 或0%至17%(公司物业)的税率来课税,减去与消费税相关的回扣和一次性退税(如果有的话)。 如果您的净租金收入是赤字/亏损,您不能把租金损失用来抵扣该年的其他应课税收入,也不能把租金亏损抵扣未来的租金收入。

如果您是非税务居民,净租金收入将以统一税率课税,目前是15%。或以居民税率课税,以较高税额为准(外国人的个人物业)。

考虑到上述情况,您可以通过适当的规划来节税,尤其是当您要更换家具(暂停出租)。免得在这一年遭受净租金损失,下一年又必须课税。

此外,我们会以公司名义购买物业,因为一般上其税率比起个人购买较低。

出售物业

新加坡没有资本利得税。然而,出售持有不到五年的房地产(或私人房地产公司的股份),所获得的收益,被视为营收增进,因此要纳税。如果卖物业没有带来利得,此类损失不可用来抵扣该年度的其他应课税收入。  如果您是房地产买卖商,不论您持有物业多久,只要是销售房地产(或私人房地产公司的股份),所得的收益全需纳税。

当某人被认定是进行物业交易者,其在新加坡出售物业的收益,皆被列为应课税收入。是否需要被定义为交易家,将取决于个人情况。

为了确定一个人是否在交易房地产,新加坡税务局采用一套被称为“商业特征”(badges of trade的准则。 税务局根据“商业特征”的准则查实所有案件,以确定有关收益是否应纳税。

准则例子如下:
– 交易频率(买进与出售房地产)
> 类似交易的次数
– 购买和出售物业的理由(我们建议通过董事会决议并有所记录,以避免将来发生争议)
> 以交易为目的并从中赚取利润(营收利得)
> 以长期投资为目的并获得租金收入(资本利得)
– 长期持有某物业以达到财务目的(为了投资您应有偿还融资贷款的能力)
– 持有时间(五年以上)
– 出售的事项和情况
> 出售以赚取利润(营收利得)
> 以风水更变而出售产业,并由风水师傅认证(资本利得)
– 利润动机(营收利得)
– 产业有关的补充工作完成
结论是,如果您有证据表明销售不具有利润动机,或持有物业超过5年,那么出售财产一般会被视为资本利得。

按照前一段来看,公司可能会被征收所得税。

如果公司已注册消费税,单据上必须要有消费税(7%)。

2013年1月11日,政府宣布,2013年1月12日及以后购买或收购的工业物业(以下简称“工业SSD”),并在买后三年内出售或放盘,则需向卖方征收印花税。 应付的SSD数额,是根据以下费率计算:

– 持有期限1年:卖价或市价的15%,以较高者为准
– 持有期限2年:卖价或市价的10%,以较高者为准
– 持有期3年:卖价或市价的5%,以较高者为准
2013年1月12日之前购买的工业物业将不受SSD影响。

受影响的产业,请参考 工业物业卖方印花税范围(SSD)

在新加坡,出售股份是无需课税的。

需付的印花税是根据对价或净资产值来算,以较高者为准
– 每$100新元或任何部分 – $0.20
总括而言,印花税额是对价/净资产值(“NAV”)的0.2%。

在出售股份之前,您需要准备公司最新的管理账目,并由董事认证。

可以要求退回消费税,也不受公司股东变动影响。

银行贷款可能受到股东变动的影响,您需要提前清还以脱离担保人角色。

结论是,最好总是以个别的公司购买物业,以便在出售时更具弹性,避开额外的卖方印花税。